국토교통부, 재건축 재개발 특례법 제정안 및 도정법 간소화 3년 단축 (9/2자)
부동산 가격은 오르고 은행마다 스트레스 dSR이 적용하면서 대출 줄어들고 있는 상황으로 투자목적으로 하는 갭투자나 1주택보유시 대출거절 등으로 실제 전세 수요자들의 자금확보에 어려움을 겪고 상황이 되었는데요.
부동산에 관심을 갖고 있는 요즘 점점 규제가 강화되면서 재개발쪽으로 관심이 가고 있는데요.
재개발이 되기까지 오랜시간과 인내가 필요하기 때문에 결정하기가 쉽지만은 않습니다.
재건축 재개발 하면 최소 10년정도의 기간으로 오래 시간이 기다림이 필요한대요
8월 8일 대책 발표를 하면서 비아파트 공급자에게 세제 혜택과 금융지원을 제공하고 2025년까지 신축 예정 빌라 11만가구 이상을 LH을 매입해 공공임대 주택으로 공급한다는 계획을 발표했는데요.
후속법안으로 재건축 재개발 간소화한다는 9월 2일자로 발의가 되어서 간소화되는 내용에 대해 안내해 드리려고 합니다.
재건축, 재개발 복잡한 절차 간소화 주요 내용
국토교통부(장관 박상우)는 '재건축, 재개발 사업 촉진 관한 특례법' 제정안과 '도시 및 주거환경정비법' 개정안을 9월 2일 발의(김은혜 의원 대표발의) 됐다고 밝혔는데요.
재건축, 재개발 사업의 복잡한 절차를 간소화하고 인허가 관리등은 대폭 강화해서 사업성을 높이고 추진과정의 불확식성은 최소화할수 있는 내용을 주요 골자로 공포 3개월 후 시행하는 것으로 되어 있습니다.
'재건축, 재개발 촉진에 관한 특례법'제정안은 '도시 및 주거환경 정비법' '노후계획 도시정비 및 지원에 대한 특별벌' '도시재정비 촉진을 위한 특별법'에 따른 재건축, 재개발사업이 모두 적용 대상이 되며, 주요 내용은 다음과 같습니다.
1. 복잡한 절차의 통합 및 간소화
재건축, 재개발 사업의 주요계획 절차를 동시에 처리할 수 있는 특례가 규정되었습니다.
구체적으로 사업초기에 수립하게 되어 있는 기본계획과 정비계획을 필요한 경우 동시에 처리할 수 있게 되었습니다.
조합설립에 필요한 토지등소유자 정보(건축물대장 등)도 추진위원회가 요청하면 지자체가 제공할 수 있도로 근거를 마련했습니다.
주민들이 이주를 완료하기 이전에도 '건축물관리법'에 따른 철거 심의를 미리 진행할수 있도록 했습니다.
2. 사업 불확실성 해소
조합 임원을 해임하는 총회를 소집하는 경우에는 총회를 소집하려는 자가 관할 지자체 총회 개최계획(해임에 따른 영향 검토 등 포함)을 신고하도록 합니다.
1) 전문조합관리인 및 조합 정상화 제반 제도 신설
해임이 결저외면 지자체는 전문조함관리인(조합임원이 직무를 수행할 수 없는 경우 변호사, 회계사, 기술사 등 전문가가 조합임원의 업무를 대행할수 있는 제도)을 선임해서 사업이 진행에 차질없이 신속하게 진행할수 있도록 조합 정상화 관련 제반 제도가 규정되었습니다.
2)분쟁조정단 파견 해서 공공관리인 제도 신설
또한 공사비 증액에 따른 분쟁도 조속히 해결될수 있도록 전문가로 구성된 분쟁조정단을 파견하여 공공기관 등이 조합업무를 지원하고 대행할수 있는 공공관리인 제도가 새롭게 규정되었습니다.
조합업무는 지원내용을 살펴보면 정비사업의 총괄 관리 업무, 사업시행계획, 관리처분계획 작성 및 인가에 관한 업무 등을 말합니다.
3) 인허가 처리기한 관리 및 광역자치단체 함동조정회의 운영
각족 인허가 법정 처리기한도 철저하게 관리하도록 하고 인허가 과정에서 행정 기관사이에 이견이 발생되서 사업이 지연되는 것을 방지위해서 광역자치단에 합동조정회를 운영하도록 규정했습니다. 협의가 안되면 국토부가 직정 조정하면서 진행에 차질이 없도록 한다고 합니다.
3. 사업 지원 등 규제 완화
이 특례법이 제정되면 3년동안 한시적으로 역세권 용적률을 법적 상한 보다 추가 안화할 수 있도록 1.2배에서 1.3배로 높아지고 그외 지역은 법적상한의 1배에서 1.1배까지 허용하게 되는데요.
(다만, 투기과열지구는 적용이 제외된다는 점은 참고)
공사비 상승 드으로 저하된 사업성을 지원하고 공원, 녹지,규제, 건축규제(건축물 인동간격 등) 등도 지역 여견 등을 감안해 도시계획위원회 심의를 거쳐서 완화할 수 있도록 특례가 규정되었습니다.
4. 절차의 간소화
1) 분담금 추산 절차 간소화
정비계획을 수립할때 토지등 소유자 각각에 대해 분담금을 추산하도록 규정하던 것을 대표 유형에 관해서만 분담금을 추산할수 있도록 절차를 간소화하는 내용을 포함했습니다.
2)재건축 조합설립 동의 요건 완화
전체 구분소유자의 75%에서 70% 일부완화, 동별 1/2에서 1/3로 일부 완화해서 사업에 착수할수 있도록 요건을 낮출수 있게 되었습니다.
동의률이 잘 안나와서 사업진행이 어려움을 많이들 겪게 되는데요. 동의요건의 안화로 인해서 진행하는데 도움이 될것 같습니다.
3) 통합심의와 인허가 의제대상 추가 확대
사업시행계획 인가 이후 120일의 기한내에 조합원에게 분양공고 할수 있도록 하는 것도 90일로 단축으로 규정하였습니다.
5) 사업지원 등 규제완화
주상복합으로 재건축사업으로 추진하는 경우에는 아파트 이외에는 오피스텔만 건설할 수 있도록 하는 것을, 아파트 업무와 문화시설 등 주민이 원하는 다양한 시설을 함께 설치 할수 있도록 규정됬다고 합니다.
국민주택규모(85 이하)의 주택을 일정비율(재개발사업은 80%이상, 과밀억제권역 내 재건축 사업은 60%이상)범위안해서 공급하도록 의무화하던 규제 도 사업 여건 등을 감안해서 정비계획에 유연하게 반영할 수 있도록 내용을 포함했습니다.
국토교통부 관계자는 ;'재건축 재개발 사업 촉진특례법' 개정안이 통과되면 재건축 재개발사업절차가 간소화되면서 사업시간이 크게 단축되고 각종규제가 합리화면서 주민들의 의사를 반영해 유연한 사업 추지이 가능해지면서 도심내 주택공급 을 1기 신도시 사업을 차질 없이 추친하는데 큰도움이 될 것이라고 발혔는데요.
재건축 재개발의 빠른 진행을 위해서 완화하는 정책들이 재개발 재건축을 진행하는 주민들의 입장을 보면 좋아지는데요.
하지만 빌라들의 전세사기여파로 인해서 빌라들의 인기가 떨어지면서 국가해서 매입을 해서 개발을 해나가겠다는 소식이 있어서 빌라들이 소진되면서 국가가 매입해서 임대정책을 펼치기 위한 국가만을 위한 사업이 되지 않을까라는 생각이 들기도 합니다
재건축, 재개발 빠르게 진행될수 있는 내용들로 양면의 부동산 영향에 대해 생각도 해봐야 할것 같습니다.
국가에서 빌라들을 매입해 간다면 빌라.소진으로 빌라의 가격인상도 되면서 또다른 부동산의 아파트 가격상승에 인한 빌라 가격 상승에 대한 메메, 전세 구하는 국민들의 부담감도 늘어나게 될테니깐요...
앞으로 발의한 내용들이 잘 3월후에 시행되면서 재건축, 재개발의 추진하는데 기간 단축으로 잘 진행되어 갔으면 좋겠습니다.